Kira Hukuku – Aydın Hukuk

Kira Hukuku Nedir? Neleri Kapsar?

Kira Hukukunun kapsamına, kiracı ile kiraya veren arasında oluşan uyuşmazlıklar girmektedir. Kiralanan şey bir eşya olabileceği gibi, Bir gayrimenkul de olabilir, Kira düzenlemelerini içeren Borçlar Kanununda taşınır eşya ve taşınmaz gayrimenkuller için ayrım yapılmış olup, kiralanan şeyin konut veya çatılı işyeri olup olmaması açısından da, ayrıca farklılıklar ortaya konulmuştur.

Kira Hukuku Avukatı Kimdir?

Kira Hukuku Avukatı, Kira Avukatı, Kiracı Avukatı gibi kavramlar hukuken var olmayıp halk dilinde Kira Hukuku konusunda deneyimli ve uzman avukatları ifade etmek için yaygın olarak kullanılan ifadelerdir. Diğer tüm hukuk davalarında olduğu gibi Kira Hukuku davalarında avukat tutmak zorunlu olmasa da 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun yargılama usul ve esasları hukukçu olmayan kişilerin anlaması ve davayı kusursuz takip etmesi için fazla karmaşıktır. Kira Hukukunun ilgili olduğu konular hem konut hem işyerimizin geleceğini etkilediği için kötü yönetilen bir Kira Hukuku davasının hayatınızı temelden etkilemesi riski söz konusudur. Hak kaybına uğramamanız ve davada mümkün olan en iyi sonucu elde etmeniz için uzman bir kira avukatının hukuki birikiminden faydalanmanız şiddetle tavsiye edilmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir? Çeşitleri Nelerdir?

Kira sözleşmeleri kiraya verenin kiralanan şey üzerindeki kullanma ve faydalanma hakkını sözleşme süresince kiracıya devrettiği, kiracının ise kira bedellerini süresinde ve tam olarak ödemeyi yüklendiği her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi kural olarak şekil şartına tabi olmayıp, ispat kolaylığı nedeniyle yazılı şekilde kira sözleşmesi yapılması tavsiye edilmektedir.

Kiracı ile mülk sahibi arasındaki davalarda, taraflar arasında bir kira ilişkisi olduğu ve kiranın miktarını ispatlamak mülk sahibine, Kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir. Bkz: (Elden ödenen kira) Bu nedenle kira sözleşmesinin ve ödemelerinin yazılı şekilde yapılması, ödemeler karşılığında dekont, makbuz vs. alınması şiddetle tavsiye edilmektedir.

Kira sözleşmeleri süreli ve süresiz kira sözleşmeleri olarak düzenlenebilmektedir. Bu sözleşmeler sona eriş şekilleriyle birbirlerinden ayrılmakta olup, kiralananın taşınabilen bir eşya veya konut ve çatılı iş yeri olması durumlarında da sözleşmenin sona eriş şekli değişiklik göstermektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri
Belirli süreli kira sözleşmeleri

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme için belirli bir süre ön görülmemiştir. Sözleşme taraflardan biri tarafından sona erdirilene dek geçerli şekilde devam edecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Bildirimle Sona Ermesi

Kiracının kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren yıllık kira döneminin dolmasından en az 15 gün önce kiraya verene yapacağı yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirdiği takdirde kira sözleşmesi sona erecektir. Şayet kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa ve sessiz kalırsa kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzayarak aynen devam edecektir. Belirtmeliyiz ki bu bildirimin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü olarak yapılmış bildirimler hukuki olarak geçersizdir. Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yıllık kira dönemi dolduğunda sözleşmeyi sona erdirme iradesi kanun tarafından kiracıya verilmiş olup, kiraya verenin kira süresi dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme imkanı 10 yıl boyunca yoktur. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren yukarıda belirttiğimiz uzama süresince 10 yıllık uzama süresi sonunda yıllık kira döneminin bitimine en geç 3 ay kala kiracıya yapacağı yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme belirli bir süre için kurulmakta kira ilişkisinin o süre sonunda yenilenmediği takdirde sona ereceği kararlaştırılmaktadır. Kural olarak sürenin sonunda kira sözleşmesi sona ermektedir. Ancak sözleşmede belirlenen süre dolmasına rağmen kiraya verenin tahliye için yazılı şekilde girişimde bulunmaması, kiracının ise kira bedellerini ödemeye aynen devam etmesi halinde taraflar örtülü bir şekilde anlaşmış olur ve kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl süre ile yenilenerek uzar. Tarafların örtülü iradesi ile uzayan bu sözleşme yukarıda bahsettiğimiz belirsiz süreli kira sözleşmesinin hükümlerine tabi olur. Bir yıllık uzama ile birlikte kiraya verenin kira süresinin dolması sebebiyle kiracının tahliyesini isteme hakkı 10 yıl süre ile ortadan kalkar, 10. Uzama yılı sonunda kira döneminin sonundan en geç 3 ay önce kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimle kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiracı ise yıllık kira döneminin sonlanmasından en geç 15 gün önce kira sözleşmesini bir sonraki yıl için yenilemeyeceğine dair yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir.

Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmesi iki şekilde sona ermektedir:

Bildirim ile sona erme
Tahliye ile sona erme
Tahliye ile sona erme sebepleri de kendi içinde ikiye ayrılır:
Mülk sahibinden kaynaklanan sebeplerle sona erme
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme
Mülk sahibinden kaynaklanan sebeple tahliye de kendi içerisinde üçe ayrılmaktadır:
Mülk sahibinin ihtiyacı sebebi ile tahliye,
Yeni mülk sahibinin ihtiyacı sebebi ile tahliye,
Tadilat sebebiyle tahliye,
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye ile sona erme halleri üçe ayrılmaktadır:
Kiracının bir kira dönemi boyunca iki kez haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verecek kadar kira bedellerini ödemekte gecikmesi durumunda,
Kiracının veya aynı konutta yaşadığı eşinin aynı şehirde daire sahibi olması
Kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması

Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangileridir?

Kira Sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar ile Tahliye Davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili Mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu doğrultusunda sözleşmenin yerine getirileceği yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.