25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren **7571 sayılı Kanun**, Türk Medeni Kanunu ile Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun başta olmak üzere çeşitli temel mevzuatta önemli değişiklikler içermektedir.
Düzenleme; özellikle:
Hisseli taşınmaz satışlarında önalım (şufa) hakkının kullanım usulü,
İcra ve ihale satışlarında önalım hakkının kaldırılması,
İnfaz hukukunda ağır suçlar bakımından denetimli serbestlik ve açık ceza rejiminin daraltılması,
Geçiş hükümlerinin kapsamının yeniden belirlenmesi bakımından uygulamada önemli sonuçlar doğuracaktır.
Bu yazımızda, öne çıkan düzenlemeler teknik çerçevede özetlenmektedir.
1. Önalım (Şufa) Hakkında Getirilen Yeni Düzenlemeler (TMK m.733–734)
7571 sayılı Kanun’un en dikkat çekici yönlerinden biri, Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkına ilişkin yapılan değişikliklerdir.
1.1. İcra ve İhale Satışlarında Önalım Hakkı Kullanılamayacak (Madde 35)
Kanunun 35. maddesi ile TMK m.733/1 yeniden düzenlenmiş ve açık hüküm getirilmiştir:
“2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”
Buna göre artık: icra yoluyla yapılan cebrî artırma satışlarında, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki kamu satışlarında paydaşların önalım hakkına başvurması mümkün değildir.
Bu değişiklik, cebrî icra ve ihale süreçlerinde belirlilik sağlanması açısından önem taşımaktadır.
1.2. Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süre Kısaltıldı
Aynı madde ile TMK m.733/4’te yer alan süre de değiştirilmiş; önalım hakkına ilişkin hak düşürücü sürede:
“iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde yeniden belirlenmiştir.
Bu durum, önalım davalarında sürelere ilişkin riskleri artırmakta ve hak sahipleri açısından daha hızlı hareket edilmesini zorunlu kılmaktadır.
1.3. Tapu Bedeli Yerine Rayiç Bedel Esası Getirildi (Madde 36)
Kanunun 36. maddesi ile TMK m.734/2 tamamen değiştirilmiş ve önalım davalarında bedelin yatırılmasına ilişkin yeni sistem kabul edilmiştir:
“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini … verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
… yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.”
Bu düzenleme ile:
Tapuda gösterilen düşük satış bedeli uygulaması bertaraf edilmekte,
Mahkemece belirlenecek gerçek piyasa değeri (rayiç bedel) esas alınmakta,
Bedelin depo edilmesi zorunlu koşul haline getirilmektedir.
Dolayısıyla önalım hakkı artık yalnızca şekli değil, ekonomik olarak da ciddi bir yükümlülük doğurmaktadır.
2. İnfaz Hukukunda Yeni İstisnalar (5275 Sayılı Kanun – Madde 27)
7571 sayılı Kanun’un bir diğer önemli boyutu ise infaz hukukuna ilişkin düzenlemelerdir.
Kanunun 27. maddesi ile 5275 sayılı Kanun’un Geçici 10. maddesinde değişikliğe gidilmiştir.
2.1. Ağır Suçlar Bakımından Denetimli Serbestlik Rejiminin Daraltılması
Geçici 10. maddenin altıncı fıkrasına yapılan ekleme ile bazı suçlar bakımından açık ceza infaz kurumuna ayrılma ve denetimli serbestlik imkânı sınırlandırılmıştır.
Bu kapsamda istisna getirilen suçlar şunlardır:
Nitelikli kasten öldürme suçları (TCK 82/1 (d),(e),(f)),
Deprem sonucu bina/yapı yıkılması nedeniyle meydana gelen öldürme suçları,
Cinsel dokunulmazlığa karşı suçlar:
cinsel saldırı (TCK 102),
çocukların cinsel istismarı (TCK 103),
reşit olmayanla cinsel ilişki (TCK 104/2-3).
Bu düzenleme, kamu düzeni ve toplum vicdanını ilgilendiren suçlar bakımından infaz rejimini daha sıkı hale getirmektedir.
2.2. Geçiş Hükümlerinin Kapsamı Genişletildi
Madde 27 ile “tarihi itibarıyla” ibaresi değiştirilmiş ve düzenlemenin:
belirli tarihten önce işlenen suçlar nedeniyle hükümlü olan kişileri kapsayacak şekilde genişletildiği görülmektedir.
Ayrıca Geçici 10. maddenin yedinci ve sekizinci fıkraları yürürlükten kaldırılmıştır.
3. Genel Değerlendirme
25 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile:
- önalım davalarında rayiç bedel esasına geçilmiş,
- icra ve ihale satışlarında önalım hakkı kaldırılmış,
- hak düşürücü süre kısaltılmış,
- infaz hukukunda ağır suçlar bakımından açık ceza ve denetimli serbestlik rejimi daraltılmıştır.
Bu değişikliklerin, önümüzdeki dönemde taşınmaz uyuşmazlıkları ve infaz uygulamaları bakımından önemli içtihatlarla şekilleneceği açıktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişkenlik gösterebilir.
Önalım davaları ve infaz uygulamalarına ilişkin süreçlerde uzman hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.
AYDIN HUKUK BÜROSU
