Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Tahsisi ve Tahsis İptali Rejimi
4562 Sayılı Kanun ve 2024–2026 Güncel Düzenlemeleri Çerçevesinde Hukuki Değerlendirme
Özet
Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), Türkiye’de sanayinin planlı gelişimini sağlamak ve yatırım maliyetlerini azaltmak amacıyla kurulmuş özel nitelikli yapılardır. OSB’lerde yatırımcı ile bölge yönetimi arasındaki en temel hukuki ilişki arsa tahsisidir. Ancak tahsis sürecine bağlı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tahsis iptali gündeme gelmekte ve bu durum ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Bu çalışmada, OSB’lerde arsa tahsisi ve tahsis iptali rejimi; 4562 sayılı Kanun, OSB Uygulama Yönetmeliği ve özellikle 2024–2026 döneminde yürürlüğe giren düzenlemeler çerçevesinde incelenmiştir. Ayrıca tahsis iptaline ilişkin uyuşmazlıklar ve dava yolları hem OSB yönetimleri hem de katılımcı firmalar açısından ele alınmıştır.
- OSB’lerin Hukuki Niteliği ve Arsa Tahsisi
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu uyarınca OSB’ler, özel hukuk tüzel kişiliğine sahip olmakla birlikte kamu yararı doğrultusunda faaliyet gösteren karma yapılardır. Bu yapı, OSB’lere bazı kamu gücü yetkileri tanımaktadır.
Arsa tahsisi, klasik bir mülkiyet devri değil; yatırım taahhüdüne bağlı, şartlı ve denetime tabi bir hukuki ilişkidir. Katılımcı, tahsis edilen parsel üzerinde belirlenen süre içinde üretime geçmek zorundadır.
- Katılımcıların Temel Yükümlülükleri
OSB katılımcılarının başlıca yükümlülükleri şunlardır:
- Süresi içinde yapı ruhsatı almak
- İnşaata başlamak ve tamamlamak
- Üretime geçmek
- Aidat ve altyapı bedellerini ödemek
- Tahsis amacına uygun faaliyet göstermek
Bu yükümlülüklerin ihlali halinde tahsis iptali yaptırımı uygulanabilmektedir.
- Tahsis İptali Sebepleri
Uygulamada tahsis iptaline yol açan başlıca sebepler şunlardır:
- Ruhsat alınmaması
- İnşaata başlanmaması veya tamamlanmaması
- Üretime geçilmemesi
- Parselin amacı dışında kullanılması
- Aidat ve bedellerin ödenmemesi
- İzinsiz devir veya kiralama yapılması
Tahsis iptali, OSB yönetiminin en ağır yaptırımıdır ve katılımcının yatırım hakkını doğrudan etkiler.
- 2024 Yönetmelik Değişiklikleri ve Yeni Tahsis Politikası
2024 yılında OSB Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan kapsamlı değişikliklerle:
- Tahsis süreçleri sıkılaştırılmış
- Yatırım takvimi denetimi artırılmış
- Rezerv alan uygulaması getirilmiş
- Spekülatif arsa tutma davranışlarının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
Bu değişikliklerle birlikte tahsis iptali mekanizması daha aktif kullanılan bir idari araç haline gelmiştir.
- 2025–2026 Süre Uzatımı Düzenlemesi
2025 yılında yapılan düzenleme ile tahsis süresi dolmuş ancak iptal edilmemiş parseller için bir geçiş mekanizması getirilmiştir.
Buna göre:
- Tahsis süresi dolmuş olmalı
- Tahsis henüz iptal edilmemiş olmalı
- Belirlenen süre içinde Bakanlığa başvuru yapılmalıdır.
Bu şartları sağlayan katılımcılara belirli tarihe kadar ek yatırım süresi verilebilmektedir. Bu düzenleme, tahsis iptali rejiminde daha esnek ve yatırımın tamamlanmasını teşvik eden bir yaklaşımın benimsendiğini göstermektedir.
- Tahsis İptalinin Mali Sonuçları
Tahsis iptali halinde:
- Katılımcının ödemiş olduğu tahsis bedeli iade edilir
- İade tutarı yönetmelik hükümlerine göre güncellenir
- OSB’nin alacakları mahsup edilir.
Bu süreçte bedel hesaplamaları sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır.
- Tahsis İptaline İlişkin Uyuşmazlıklar
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıkları şunlardır:
- Süre içinde ruhsat alınmadığı gerekçesiyle tahsis iptali
- Süre uzatımı taleplerinin reddi
- Tahsis bedelinin iade hesabı
- Aidat borçları nedeniyle iptal
- Parselin üçüncü kişilere tahsisi sonrası açılan davalar.
- Tahsis İptal Kararının Hukuki Niteliği
Tahsis iptali kararları:
- Katılımcının yatırım hakkını sona erdiren
- Tek taraflı alınan
- Kamu gücü kullanımı niteliği taşıyan işlemler olarak değerlendirilmektedir.
Bu nedenle tahsis iptali uyuşmazlıklarında görevli yargı yeri tartışmalı bir konudur.
- Dava Yolları ve Görevli Mahkeme
- İdari Yargı Görüşü
Tahsis iptali işlemi kamu gücü kullanımı olarak kabul edildiğinde:
- İptal davası
- Yürütmenin durdurulması talebi idari yargıda açılabilmektedir.
- Adli Yargı Görüşü
Tahsis ilişkisi sözleşmesel kabul edildiğinde ise:
- Tahsis iptalinin hükümsüzlüğü
- Tahsis bedeli iadesi
- Tazminat davaları adli yargıda görülmektedir.
Görevli mahkemenin belirlenmesinde:
- Tahsis sözleşmesinin içeriği
- OSB’nin işlemi hangi yetkiye dayanarak yaptığı
- Uyuşmazlığın sözleşmesel mi idari mi olduğu belirleyici olmaktadır.
- Açılabilecek Davalar
Tahsis iptali sonrasında gündeme gelebilecek dava türleri:
Katılımcı tarafından açılabilecek davalar:
- Tahsis iptal kararının iptali
- Tahsis sözleşmesinin hükümsüzlüğü
- Tahsis bedelinin iadesi
- Yatırım zararlarının tazmini
OSB tarafından açılabilecek davalar:
- Tahliye ve geri alma davaları
- Alacak davaları
- Uygulamada Risk Azaltma Önerileri
OSB yönetimleri için uygulamada riski azaltma olarak; tahsis iptali öncesi ihtar ve savunma süreci işletilmeli, orantılılık ilkesi gözetilmeli, bedel iadesi doğru hesaplanmalı ve yönetmelik hükümleri titizlikle uygulanmalıdır.
Katılımcı firmalar için uygulamada riski azaltma olarak; yatırım takvimi yakından takip edilmeli, süre uzatımı hakları kaçırılmamalı, OSB ihtarlarına zamanında cevap verilmeli ve tahsis sözleşmesi özel şartları dikkatle incelenmelidir. Bu hususta OSB Mevzuatına hakim bir avukattan destek alınması oldukça önemlidir.
- Sonuç
OSB’lerde arsa tahsisi iptali hem yatırım hakkını hem de planlı sanayileşme politikasını doğrudan etkileyen kritik bir hukuki mekanizmadır. 2024–2026 döneminde yapılan düzenlemeler, tahsis iptali rejimini daha sıkı denetim ve kontrollü süre uzatımı modeli ile yeniden şekillendirmiştir.
Bu yeni yapı, hem OSB yönetimlerinin planlı gelişim hedeflerini korumayı hem de yatırımcıların üretime geçmesini teşvik etmeyi amaçlayan dengeli bir sistem ortaya koymaktadır.
AYDIN HUKUK BÜROSU
