Türkiye’de 1950 yılından günümüze değin kırsal nüfustan kentsel nüfusa doğru bir göç eğilimi söz konusudur. Söz konusu göç sebebiyle kentlerde yaşanan nüfus artışı birtakım problemleri de beraberinde getirmiştir. Köyden kente göç yoğunlaştıkça; kentlerdeki nüfusun da artışı ile birlikte insanların bir arada yaşama oranında da artış yaşanmıştır. Bu durum, haliyle birtakım yasal düzenlemelerin yapılması zorunluluğunu da beraberinde getirmiştir. 23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yaşanan bu sıkıntıların çözümü için düşünülmüştür. Aynı binada, sitede ya da benzer yapı topluluklarında yaşayan insanların söz konusu sıkıntılarının çözümünde öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümlere göre çözümler yapılmaktadır. Bu yazımızda aynı binada, sitede ya da toplu yapılaşmalarda yaşayan insanların hak ve yükümlülüklerine değinip ilgili sorunların çözümlerine ilişkin soruları yanıtlayacağız.
634 Sayılı Kanun’a göre kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti kavramı; tamamlanmış bir yapının, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerini, bütününden ayırarak onlara bağımsız bir nitelik veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kurumdur. Bu demektir ki kat mülkiyetinden bahsedilebilmesi için öncelikle tamamlanmış bir yapının mevcut bulunması gereklidir. Örneğin henüz kaba inşaat halindeki bir binada kat mülkiyetinden bahsedilemez. Bir diğer husus ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerin mevcudiyeti gereklidir. Buradan, yani binanın bağımsız bölümlerinden anlaşılması gereken; tamamlanmış binada mevcut olan kullanıma elverişli müstakil bir tapuya sahip, tek başına konut, iş yeri, depo veya dükkan olarak kullanılabilen daire, ofis gibi bölümlerini ifade eder. Ek olarak bu bağımsız bölümlerin her birinin bina bütününden ayrılması gereklidir.
Kat maliki ne anlama gelmektedir?
Kat malikleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda II- Tarifler başlığını taşıyan 2. Maddede: bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); olarak tanımlanmıştır. Örneğin kişilerin sahip olduğu, kat mülkiyetlerinde tapuda isimlerinin geçtiği taşınmazlardaki kişiler kat maliki olarak adlandırılır. Bu noktada akıllara şu soru gelebilmektedir: Kiracılar kat maliki olarak değerlendirilebilir mi? Bu sorunun cevabı “Hayır” olacaktır. Kat maliki olabilmek için kat mülkiyetini haiz bir taşınmazın bağımsız bölümünde mülkiyet hakkının kişiye ait olması gereklidir. Oysaki kiracılar mülkiyet hakkına sahip değildir. Bu hak ev sahibine aittir.
Kat maliklerinin hak ve borçları nelerdir?
Kat malikleri, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre birtakım hak ve borçları haizdir. Her kat malikinin bağımsız bölümler ve eklentiler üzerinde hakkı bulunmaktadır. Örnek vermek gerekirse, her kat maliki, diğer kat maliklerinin rızası ve muvafakati gerekmeksizin kendilerine Türk Medeni Kanunu’nca tanınmış olan borçlandırıcı işlemlerle tasarruf işlemlerini yapabilmektedir. Kat maliki, dilerse kendi bağımsız bölümünün mülkiyetini başkasına devredebileceği gibi, bu mülkiyet üzerinde rehin hakkı, oturma hakkı, intifa hakkı gibi irtifak haklarını da kurabilmektedir. Yine kat malikleri; kat mülkiyetinden kaynaklanan hakları sayesinde, mülkiyet ve zilyetlikten kaynaklanan her türlü talep ve dava hakkından faydalanabilmektedirler. Örneğin, kişinin taşınmazına başka bir üçünü kişi tarafından el atılması halinde, elatmanın önlenmesi (Müdahalenin men-i) davası açabilmektedirler. Aynı şekilde kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümlerde her türlü borçlandırıcı işlemleri de yapabilmektedir. Örneğin kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde, kiraya verme haklarını diğer kat maliklerinin muvafakati olmaksızın gerçekleştirebilmektedir. Kat malikleri, anagayrimenkulün güzellik, sağlamlık, mimarı durumu ve görünümünü bozmamak, tahsis edildiği amacı ihlal etmemek ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almak şartıyla kendi bağımsız bölümleri üzerinde her türlü onarım ve tesis yapabilirler. Ancak bu hakkın kullanımı ana yapıya zarar verecek nitelikte olamaz.
Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları nelerdir?
Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerine payları oranlarında paylı mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Bir diğer deyişle; kat malikinin tabi olduğu kat mülkiyeti üzerindeki hakkı, sahip olduğu pay miktarınca değişiklik göstermektedir. Kişinin anagayrimenkulde birden fazla paya sahip olduğu senaryo üzerinden örnek vermek gerekirse; 5 bağımsız bölümden oluşan bir anagayrimenkulde 2 bağımsız bölüme malik olunması halinde, kişinin anagayrimenkulden kaynaklanan giderlere katılma oranı da 2/5 şeklinde olacaktır. Bu noktada genellikle akıllara şu soru gelmektedir: “Ben zemin katın kat malikiyim, binanın asansör bakım ve masraflarından sorumlu muyum?” ya da “Benim aracım yok, anagayrimenkulde yer alan otoparkın bakım ve masraflarından sorumlu muyum?” Her iki sorunun cevabı da esasen kat mülkiyeti kanununda açıkça belirtilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine göre: “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere kat malikleri Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak katlanmakla yükümlüdür. Bu doğrultuda kat malikleri, bu giderlere katılmaktan kaçınamayacaktır. Aynı şekilde anagayrimenkulün bütün ortak yerin bakım koruma güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlerine de kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır. Yukarıda verilen örnekten de anlaşıldığı üzere, 2/5 oranında paya sahip olan bir kat maliki, bu giderlere de 2/5 oranında katılmak ile yükümlüdür. Ancak aynı kat maliki, ortak yer üzerinde de 2/5 oranında hakka sahiptir. Örneğin 5 ayrı otopark bölümü olan bir binada 2/5 arsa payına sahip olan kat maliki, bu hizmetten de 2/5 oranında faydalanma hakkını haizdir.
Gider avansını ödemeyen kat malikinin sorumluluğu nedir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki, gider avansına katılmakla yükümlüdür. Toplumda apartman aidatı olarak da nitelendirilen gider avansına katılma yükümlülüğü, her kat malikinin asli yükümlülüğüdür. Gider avansı ödemekten imtina eden, gider avansını ödemek istemeyen kat malikleri ile ilgili kanuni düzenleme şu şekildedir: “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Görüldüğü üzere gider avansını ödemekten imtina eden kat malikleri ile ilgili icra takibi ve dava açılabileceği gibi kendisinden ödenmeyen günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemeye mecbur kılınabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan sorunların çözümü genellikle dava yolu ile sağlanmaktadır. Burada dava açılmadan önce dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar bulunmaktadır. 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B (1)-c maddesinde belirtildiği üzere: “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.” kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde dava yoluna gidilmeden önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmaktadır. Burada yukarıda da anlatıldığı üzere, uyuşmazlığın tür ve nev’ine göre değişkenlik göstermek kaydıyla, her bir kat maliki dava yoluna başvurabileceği gibi, tüm kat malikleri de ve hatta kat mülkiyeti kanunu kapsamında anagayrimenkulün yönetimi de dava yoluna başvurabileceği gibi, arabuluculuk süreci de bu kişiler eliyle yürütülebilmektedir. Kat Mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemeleridir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için alanında uzman bir avukat ile iletişime geçip destek almanız tavsiye edilir.
Av. Fatih Emre Başkaya
KAYNAKÇA
Eren, Fikret (2021), “Mülkiyet Hukuku” Yetkin Yayıncılık, Ankara
Badur, Emel (2008), “Kat Mülkiyeti Kanunundaki Son Değişiklikler”, Ankara Barosu Uluslararası Hukuk Kurultayı
Ayar, Ahmet (2021) “Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), 861-873. https://izlik.org/JA28PD92LB
