Rezerv yapı alanı belirlenmesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tesis edilen kesin ve icrai bir idari işlemdir. Maliklerin tamamının birlikte hareket etmesi veya çoğunluk sağlaması gerekmez; her malik kendi taşınmazı yönünden bireysel olarak dava açabilir. Rezerv yapı alanı kararı Bakanlıkça verildiği için dava kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, Bakanlığa karşı açılır. Danıştay da rezerv yapı alanı kararlarını, yerel idare mahkemesinde açılan davalar üzerinden incelemektedir.
- İdari itiraz yapılabilir mi?
Rezerv yapı alanı kararlarına karşı, riskli yapı tespitindeki gibi özel bir “teknik heyete itiraz” yolu düzenlenmemiştir.
Bununla birlikte malik, İYUK m.11 kapsamında;
- kararın kaldırılması,
- taşınmazının rezerv yapı alanı sınırından çıkarılması,
- sınırların değiştirilmesi,
- işlemin geri alınması talebiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına başvurabilir.
Bu başvuru zorunlu değildir; doğrudan iptal davası da açılabilir. Başvuru dava açma süresi içinde yapılırsa süreyi durdurur. İdare 30 gün içinde cevap vermezse başvuru zımnen reddedilmiş sayılır ve başvurudan önce geçmiş süre de hesaba katılarak kalan dava süresi işlemeye devam eder. Örneğin tebliğden 10 gün sonra idareye başvurulmuşsa, zımni veya açık ret sonrasında kalan 20 gün içerisinde dava açılması gerekir.
- İptal davası süresi ne zaman başlar?
6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre bu Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
Usulüne uygun tebligat yapılmışsa; Karar malike yazılı olarak veya usulüne uygun elektronik tebligatla bildirilmişse 30 günlük süre tebliğ tarihini izleyen gün başlar. Tebliğ günü hesaba katılmaz. Son gün resmî tatile denk gelirse süre, tatili izleyen ilk çalışma günü sona erer.
Hiç tebligat yapılmamışsa; Rezerv yapı alanı kararları uygulamada çoğu zaman maliklere doğrudan tebliğ edilmeden; tapu kaydına düşülen belirtme, belediyeden alınan imar durumu, imar planının askıya çıkarılması, tahliye, yıkım veya kamulaştırma yazısı, uzlaşma daveti, e-Devlet veya kurum yazısı üzerinden öğrenilmektedir.
- Hangi gerekçelerle iptal istenebilir?
Yetersiz teknik ve somut gerekçe: Alanın neden seçildiği, hangi dönüşüm ihtiyacını karşılayacağı, sınırların neden bu şekilde çizildiği ve kamu yararı somut biçimde açıklanmamışsa iptal gerekçesi olabilir.
Yönetmelikteki belgelerin eksikliği: Dosyada koordinatlı hâlihazır harita, uydu veya ortofoto görüntüsü, kamu taşınmazları listesi, gerekli hâllerde gerekçe raporu ve Başkanlıkça istenen diğer belgeler bulunmalıdır. Karar, bu dosya üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlıkça alınmalıdır.
6306 sayılı Kanun’un amacı dışında kullanım: Kararın sağlıklı ve güvenli yaşam çevresi oluşturma ve dönüşüm amacıyla değil, yalnızca gelir elde etme, belirli bir özel projeyi kolaylaştırma veya başka bir planlama amacını gerçekleştirme maksadıyla alındığı ileri sürülebilir. Ancak 2023 değişikliğinden sonra mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanı ilan edilebildiğinden, yalnızca “alan boş değil” veya “bina sağlam” savunması tek başına yeterli olmayacaktır.
Ölçülülük ve mülkiyet hakkı: Daha hafif araçlarla aynı amaç gerçekleştirilebilecekken bütün mahallenin veya gereğinden fazla parselin kapsama alınması; sağlam, ruhsatlı ve dönüşüm ihtiyacı gösterilmeyen yapıların gerekçesiz şekilde dahil edilmesi mülkiyet hakkı ve ölçülülük yönünden ileri sürülebilir.
Sınır ve parsel hataları: Koordinatlarla tapu/kadastro kayıtlarının örtüşmemesi, bazı parsellerin gerekçesiz biçimde sınır içine alınması veya eşit durumdaki parsellerden bazılarının dışarıda bırakılması.
Özel kişi talebiyle ilan edilmişse: Gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisinin kendi taşınmazı için yaptığı talepte, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin özel hesaba verilmesi şartlarının sağlanıp sağlanmadığı incelenmelidir.
Netice olarak, malik açısından en güvenli yol, kararın öğrenildiği ilk tarihten itibaren 30 günü geçirmeden Bakanlığa/Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvuru yapılması veya doğrudan iptal ve yürütmenin durdurulması davası açılmasıdır.
